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La Comisión de Urbanismo estudia modificar su planeamiento para permitir un aumento de edificabilidad del 15% en algunos ámbitos de la ciudad Así se posibilitaría aplicar en Pamplona y especialmente en Arrosadía-Lezkairu la Ley Foral de Medidas Urgentes en Urbanismo y Vivienda La Comisión de Urbanismo ha conocido esta mañana la propuesta de modificación de su Plan Municipal que permitiría un aumento de la edificabilidad del 15% en algunos sectores, un incremento que se produciría tanto en vivienda libre como en protegida y que mantendría el porcentaje de vivienda protegida ya previsto. De esta forma, el Consistorio podría adecuar su planeamiento a la nueva Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, de Medidas Urgentes en Materia de Urbanismo y Vivienda, una disposición de carácter excepcional, que persigue impulsar el mercado inmobiliario. Esta propuesta tendría un efecto especialmente relevante en el ámbito del Plan Parcial de Arrosadía-Lezcairu.
El carácter extraordinario de las medidas que la ley posibilita permite, por una parte, que sea aplicable en planeamientos con reparcelación ya aprobada y, por otra, que ese incremento de la edificabilidad no conlleve reajustar las dotaciones previstas, siempre que las infraestructuras y servicios que están vinculados al desarrollo residencial lo permitan.
Este incremento del 15% se traduciría, en el caso concreto de Lezkairu, en el aumento de alturas en una planta más ático, según han explicado esta mañana en rueda de prensa el concejal delegado de Urbanismo, Vivienda y Desarrollo Sostenible, Juan Luis Sánchez de Muniáin, y el director del Área de Urbanismo y Vivienda, Enrique Maya.
De esta forma, de manera aproximada, se pasaría de disponer en Lezkairu de un total de 6.400 viviendas de las que el 24% (1.600) son viviendas protegidas a aproximadamente 7.400 viviendas de las que 1.850 serían protegidas (también el 24% del total).
Aumento de edificabilidad sin incremento de aprovechamiento
La aplicación de esta nueva ley a ámbitos con Proyecto de Reparcelación definitivamente aprobados, como es el caso de Lezkairu, permite incrementar un 15% su edificabilidad, tanto en los solares de vivienda libre como en los de protegida pero con la condición de que ello no suponga incremento del aprovechamiento.
Siendo la edificabilidad la superficie que se puede construir en cada solar y el aprovechamiento un concepto asimilable al valor de ese solar en función del tipo de vivienda que se puede edificar (libre o VPO), la forma más directa para incrementar la edificabilidad sin incrementar el aprovechamiento es sustituir vivienda libre por vivienda protegida, ya que las viviendas de protección tienen menos valor en venta que las libres.
Sin embargo, en las parcelas de vivienda libre, sustituir parte de esas viviendas por vivienda protegida obligaría a modificar el Proyecto de Reparcelación ya que es imposible en la práctica alternar vivienda protegida y libre en la misma parcela. Tampoco cabría incrementar directamente la edificabilidad de los solares destinados a vivienda protegida, porque ello implicaría necesariamente un incremento del aprovechamiento urbanístico.
Por ello, la nueva propuesta conocida hoy en la Comisión de Urbanismo plantea aumentar el 15% de edificabilidad en los sectores de suelo residencial aplicando la técnica de no computar determinadas superficies construidas en elementos comunes (patios, escaleras, portales...) para que el aprovechamiento urbanístico permanezca invariable. No obstante, en lugar de efectuar una definición exhaustiva esas superficies, la proposición presenta un cálculo de la superficie construida en el que ésta es el resultado de multiplicar la superficie útil por un factor o coeficiente de conversión.
El factor, de 1,30 a 1,13
Hasta ahora, el coeficiente de relación entre superficie construida y útil tenía en cuenta la situación recogida en el Plan Municipal de Pamplona por la que en los edificios residenciales colectivos un piso de 85 m2 útiles alcanzaría los 110 m2 de superficie construida, de lo que resulta un factor de 1,30 (110m2/85m2).
Si a ese factor se le aplica la señalada reducción del 15% el coeficiente entre superficie construida y superficie útil se reduciría al 1,13 (1,30/1,15).
En resumen, la propuesta consiste en modificar la forma de cálculo de las superficies edificables de vivienda de manera que éstas, de manera excepcional y en los ámbitos en que se aplica la Ley Foral 6/2009 de Medidas Urgentes en Materia de Urbanismo y Vivienda, medidas también de carácter excepcional, sea el resultado de multiplicar por 1,13 la superficie útil de las viviendas.
La adecuación de los planeamientos de desarrollo
Este incremento del 15% de edificabilidad que la modificación del Plan Municipal de Pamplona propone exige adecuar las determinaciones urbanísticas de los planes a los que se aplica (planes en ejecución con reparcelación definitivamente aprobados).
Actualmente, el ámbito más significativo en el que esta modificación legal va a tener efectos es el de Arrosadía-Lezkairu. De hecho, ya ha sido presentada la correspondiente modificación de su Plan Parcial. Dicha modificación consiste básicamente en el incremento de alturas en una planta más ático. Con ello, se conseguiría un incremento de casi 1000 nuevas viviendas de las que 250 serían protegidas.
Además, se han presentado otras tres modificaciones, de mucho menor alcance, en concreto en dos parcelas de San Jorge y en las dos parcelas aun no edificadas de las unidades ZN 1 y ZN 2 de la Unidad XIX del Plan Municipal (Milagrosa). Fuente: Ayuntamiento de Pamplona
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